FRANKFURT, 1. September. Nicht nur die Anleger der Falk-Fonds, auch viele Investoren, die in den vergangenen Jahren in geschlossene Immobilienfonds investiert haben, stehen heute vor einem Scherbenhaufen: "Die Ausfälle vor allem in Ostdeutschland haben eine Dimension erreicht, die wir uns vor zehn Jahren noch nicht vorstellen konnten - viele Anleger sind in ihrer Existenz bedroht", sagt Axel Kreitz, Geschäftsführer der KCC Kreitz & Collegen Immobilien Consult GmbH, die sich auf die Sanierung geschlossener Immobilienfonds spezialisiert hat.

Bei vielen geschlossenen Fonds hat die Schieflage ein und dieselbe Ursache: Sie ist Resultat der Steuersparolympiade der vergangenen Jahre. Hohe Grenzsteuersätze, die man auf dem Weg der Verlustzuweisung aushebeln wollte, Förderungsabschreibungen, Mietsubventionen und sonstige wirtschaftspolitische Fehlsteuerungen hatten zur Folge, daß sich viele Fonds lediglich über die Steuer rechneten - die Rendite der Objekte degenerierte zur Nebensache. Vor allem der geförderte Wohnungsbau zeigt nunmehr im Osten in voller Pracht die Risiken und den Unsinn von Steuersparmodellen: Jahrelang wurde komplett am Bedarf vorbeigeplant und -gebaut. Bei einer Kostenmiete von 40 Mark pro Quadratmeter, von der die Mieter nur 7,50 Mark tragen müssen und der Staat den Rest übernimmt, rechneten sich recht schnell auch Einkaufszentren in strukturschwachen Regionen. Doch mit dem Auslaufen vieler langfristiger Mietverträge, dem Ende der staatlichen Zuschüsse und dem Druck, der in den vergangenen Jahren dank der schlechten Konjunktur auf den deutschen Immobilienmarkt entstanden ist, wurden aus den Steuersparmodellen rasch Vermögensgräber.

Dann allerdings kann es recht ungemütlich werden, wenn ein geschlossener Fonds notleidend wird: Vom Prinzip her sind die Anleger ja Mitunternehmer - erst dadurch wurden steuersparende Verlustzuweisungen von bis zu 300 Prozent der Anlagesumme möglich. Das hat aber neben den Rechten des Unternehmers auch dessen Pflichten zur Folge. Das kann dazu führen, daß bei einer Schieflage des Fonds rasch das gesamte Eigenkapital aufgebraucht wird - die Investition kann also komplett abgeschrieben werden.

Aber nicht nur das: In der Regel sind geschlossene Fonds auch zu einem hohen Anteil fremdfinanziert - Branchenkenner sprechen davon, daß das Eigenkapital zwischen 40 und 50 Prozent der Gesamtinvestitionssumme ausmacht. Und im Falle einer Schieflage können die Kredite rasch zu einer massiven Belastung für die Anleger werden.

Eine erste Möglichkeit, den Fonds am Leben zu erhalten, besteht dann in einer Nachschußpflicht für die Anleger, die allerdings im Gesellschaftervertrag rechtlich einwandfrei geregelt sein muß oder aber von der Gesellschafterversammlung einstimmig beschlossen werden kann. Doch meist reichen diese Nachschüsse allein nicht aus, so daß man rasch vor der Frage steht, ob man den Fonds nun sanieren will oder aber in die Insolvenz gehen läßt.

Eine Insolvenz und die damit verbundene Zwangsveräußerung der Fondsobjekte sei die wohl schlechteste aller Lösungen, sagt Kreitz: "Im Durchschnitt erzielen Objekte aus Zwangsversteigerungen nur bis zu 65 Prozent ihres Verkehrswertes - dementsprechend groß fällt dann die Deckungslücke aus, die es zu schließen gilt." Damit ist man bei einem äußerst strittigen Punkt: In welchem Ausmaß müssen die Anleger in den geschlossenen Fonds für dessen notleidend gewordene Kredite geradestehen? Die Antwort auf diese Frage hängt von der Rechtsform des Fonds ab: In einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts stehen die Gesellschafter grundsätzlich für die gesamten Schulden gerade, allerdings wird die Haftung der Gesellschafter oftmals durch eine zusätzliche Vereinbarung quotal begrenzt - die Höhe der Nachschußpflicht bemißt sich dann nach der Höhe der in den Fonds getätigten Einlage. Allerdings funktioniert diese Begrenzung der Haftungspflicht nicht im sogenannten Außenverhältnis: "Als Gesellschafter einer Personengesellschaft stehen Sie im schlimmsten Fall für alle Schulden des Fonds gerade - die quotale Beschränkung berechtigt Sie dann nur dazu, das Geld von Ihren Mitgesellschaftern wieder einzufordern", erklärt Rechtsanwalt Michael Leipold aus München. Im Klartext: Im schlimmsten Fall holt sich die Bank das Geld von den Gesellschaftern, die noch liquide sind; die dürfen dann anschließend versuchen, den eigentlich fälligen Anteil ihrer Mitgesellschafter bei denen persönlich einzutreiben.

Ist der Fonds in Form einer GmbH & Co KG organisiert, so ist das Risiko der Anleger auf die Höhe der Einlage begrenzt, allerdings müssen die Anleger möglicherweise wie im Falle einiger Falk-Fonds erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen, wenn diese nicht aus Gewinnen der Fonds erfolgt sind. Am schlechtesten stellt sich der Anleger laut Kreitz mit einem Fonds, der in der Rechtsform der offenen Handelsgesellschaft (OHG) organisiert ist: "Hier kommen eigentlich alle Nachteile bei einer Schieflage des Fonds zusammen - der Anleger haftet komplett mit seinem Privatvermögen."

Dabei kommt es durchaus vor, daß die Banken bis auf das Privatvermögen der Anleger durchgreifen, erklärt Kreitz. In der Regel allerdings seien die Banken zu einem Vergleich bereit, der allerdings beide Seiten Geld koste. Unter dem Strich sei eine Sanierung zumeist die für beide Seiten beste Lösung. Doch schon vor der Sanierung werden Fehler begangen, und der wohl größte Fehler der Fondsinitiatoren besteht Kreitz zufolge darin, daß sie zu lange warten: "Der größte Feind einer Sanierung ist die Hoffnung - viele hoffen zu lange auf einen unrealistischen Wiederverkaufswert und beginnen erst mit der Sanierung, wenn der Handlungsspielraum für den Sanierer nur noch sehr begrenzt ist", erklärt er. Vor allem bei Immobilienfonds können Schieflagen länger verdeckt bleiben: Der Wertverlust einer Immobilie wird im Grunde genommen erst dann richtig fühlbar, wenn Neuvermietungen anstehen, die Mietverträge nicht mehr bedient werden und die Mieterträge dann nicht mehr den Zinsdienst decken.

"Zunächst gilt es, die Vitalfunktionen des Fonds zu erhalten: Man macht eine Bestandsaufnahme, ermittelt die Deckungslücke und macht realistische Prognosen für die zukünftigen Mittelzuflüsse, die man mit einem vernünftigen Unternehmenskonzept erzielen kann. Dann reduziert man die Verschuldung des Fonds so weit, daß aus den zukünftigen Mieten die Zinsen und die Tilgung bedient werden können", erklärt Kreitz.

Zu diesem Zweck müssen die Schulden des Fonds verringert werden, und hier liegt dann der eigentliche Streitpunkt zwischen Banken und Anlegern: Wer trägt welche Kosten? Für jeden Euro Kredit, auf den die Bank verzichtet, verlangt sie von den Anlegern eine Gegenleistung in Form von Nachschüssen, beispielsweise, indem die Anleger zu jedem Euro, auf den die Banken verzichten, ebenfalls einen Euro nachschießen. Die Verhandlungsbereitschaft der Banken hängt natürlich auch davon ab, wie hoch die Banken ihr eigenes Risiko einschätzen. Vermutlich haben sie ihr Risiko besser eingeschätzt als viele Anleger, denen diese Produkte verkauft wurden.

Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 02.09.2005, Nr. 204, S. 25